Zweite BauGB-Novelle: „BauGB-Upgrade“

Das Bundeskabinett hat am 27.05.2026 eine weitere BauGB-Novelle (Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts) auf den Weg gebracht. Hierüber soll der Bundestag im Herbst 2026 final abstimmen, so dass die Novelle Anfang 2027 in Kraft treten könnte.

Wesentliche Inhalte des sog. „Baugesetzbuch-Upgrade“:

• Priorisierung von Wohnnutzungen im Bebauungsplanverfahren: Wohnnutzungen und dem Wohnen „zugeordnete Nutzungen“ erhalten Status des „überragenden öffentlichen Interesses“ in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: in der Abwägung soll die Wohnnutzung gegenüber anderen, zu berücksichtigenden Belangen vorrangiger Belang sein. Zudem: (weitere?) Öffnung der Zulassungsmöglichkeit von Wohnen im Kerngebiet; „Gebiets(er)findungsrecht der Kommunen abseits der Vorgaben der Baunutzungsverordnung, sog. „experimentelles Sondergebiet“
• Digitalisierung von Bebauungsplanverfahren und Verkürzung der Verfahrensdauer auf maximal 2 Jahre (derzeitiger Gesetzesvorschlag: „soll innerhalb von zwei Jahren … abgeschlossen sein“); „Reduzierung“ von Öffentlichkeitsbeteiligung(en)
• Flexibilisierung der Gebietsausweisungen für Kommunen im Bebauungsplan
• Erleichterungen bei der Umweltprüfung
• Eingeschränkte Klagerechte gegen Bebauungspläne
• Stärkung/Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte (u.a. zur Verhinderung sog. „Schrottimmobilien“) und Möglichkeit der Begründung eines kommunalen Erwerbsrechts (für best. Fälle des Einbringens eines Grundstücks in eine Gesellschaft)
• Erleichterung der Zulässigkeit eines Vorhabens im Außenbereich, wenn es den Vorgaben des Flächennutzungsplans entspricht: größere Bedeutung des Flächennutzungsplans im Außenbereich

Weitere BayBO-Novelle

Die bayerische Staatsregierung hat am 09.06.2026 einen entsprechenden Gesetzesentwurf zur Novellierung der Bayerischen Bauordnung, das sog. „Bayerische Bauturbo-Gesetz“ gebilligt. Ziel soll es insbesondere sein, das Bauen im Bestand, z.B. den Umbau bestehender Gebäude, zu erleichtern und den Wohnungsbau zu beschleunigen.

Hiernach sollen dem Wohnungsbau (Neu-, Aus- und Umbau) in der Bayerischen Bauordnung in eigener Norm „überragendes öffentliches Interesse“ zugeschrieben werden. Der Umbau bestehender Gebäude soll dahin erleichtert werden, dass künftig nach dem Umbau nicht das komplette Gebäude den aktuellen, nach BayBO für einen Neubau erforderlichen Standard erfüllen muss. Bei Umwandlung von Büro- in Wohnflächen sowie der Aufstockung von Gebäuden sollen so in älteren Gebäuden umfassende und teure Maßnahmen, z.B. zur Verbesserung des Schall-, Wärme- oder Brandschutzes vermieden werden. Ziel sei es auch, Genehmigungsverfahren zu vereinfachen.

Bewertung

Die angekündigten Novellierungen sind angesichts (viel zu) langer und komplizierter Verfahren bis zur Genehmigungs“reife“ eines Bauvorhabens zu begrüßen. Eine Erleichterung insbesondere hinsichtlich Brandschutz- oder Schallschutzmaßnahmen in einem alten Gebäude, die ein Umbau in gewissen Umfang wegen zwischenzeitlich anderer, (u.a.) strafferer Regularien derzeit regelmäßig (noch) nach sich zieht, ist angesichts aktueller Baukosten und Zinspolitik ebenfalls ein Schritt in Richtung Baurechtschaffung. Größtes Thema und (nahezu) „Bauverhinderer“ sind im Wohnungsbau derzeit jedoch sicherlich die fehlenden Fördermittel und unklaren Förderregularien. Hierzu bleibt eine Entscheidung aus. Dies sorgt nicht nur für Unsicherheiten in der Branche, sondern kommt nahezu einem „Bauverbot“ gleich: vorgeschriebener geförderter Wohnraum darf nur errichtet werden, wenn Fördermittel für das Vorhaben gewährt sind. Ergänzend: Fehlen die Fördermittel und hängt der Baukörper der geförderten Wohnungen mit dem Baukörper des freifinanzierten Wohnraumes baulich zusammen, z.B. über eine gemeinsame Tiefgarage, darf auch mit dem Bau des freifinanzierten Wohnraumes bis zur Entscheidung über die Fördermittel nicht begonnen werden.

Ansprechpartner: Dr. Tanja Brunner