Textform in der Gewerbemiete und im Bauvertragsrecht

Im Interesse der einfachen elektronischen Kommunikation wird in jüngerer Zeit die althergebrachte Schriftform als gesetzliche Wirksamkeitsvoraussetzung zurückgedrängt. Seit dem 01.01.2025 können etwa auf Zeit geschlossene Gewerberaummietverträge wirksam in Textform geschlossen werden. Für den BGB-Bauvertrag hat der Gesetzgeber in § 650b Abs. 2 BGB (welcher auch beim VOB/B-Vertrag anwendbar ist) geregelt, dass der Besteller eine einseitige Vertragsänderung in Textform anordnen kann, was einen zusätzlichen Vergütungsanspruch des Unternehmers gem. § 650c BGB nach sich zieht.

Bekannt dürfte sein, dass auch E-Mails oder Textnachrichten (z.B. WhatsApp) der Textform des § 126b BGB entsprechen. Doch unter welchen Voraussetzungen kommt etwa bei einem E-Mail-Austausch ein Vertrag zustande oder wird eine (bindende) Willenserklärung abgegeben? Die Schwelle ist erstaunlich niedrig, wie der BGH mit Urteil vom 11.03.2026 (I ZR 202/25) klargestellt hat. Das zum Maklerrecht ergangene Urteil stützt sich auf allgemeine Überlegungen zur Textform und ist daher auf jede Vertragsart – mithin auch auf Gewerbemietverträge und Bauverträge – anwendbar.

Das sagt der BGH:

Im Wesentlichen stellt der BGH klar, dass

• die Textform gem. § 126b BGB keine einheitliche Urkunde verlangt. Formbedürfte Verträge können daher wirksam auch durch den bloßen, auch fortgesetzten Austausch von E-Mails zustande kommen. Erforderlich ist lediglich, dass das Angebot und dessen Annahme jeweils für sich genommen den Anforderungen an die Textform genügen;

• ein der Textform bedürftiger Vertrag auch durch schlüssiges Verhalten Zustandekommen kann, wenn die wesentlichen Bestandteile des Vertrages („essentialia negotii“) – also jedenfalls die Parteien, der Vertragsgegenstand und die Vergütung – in einer der Textform genügenden Erklärung bereits angelegt sind, ggf. durch anderweitige Umstände weiter ausgefüllt werden und der Rechtsbindungswille durch schlüssiges Verhalten hervortritt.

Darüber hinaus weist der BGH darauf hin, dass – ähnlich wie bei der Schriftform – die in Textform verkörperte Erklärung „abgeschlossen“ sein muss. Für den Leser muss also erkennbar sein, wo der Erklärungsinhalt endet. Diese Kenntlichmachung kann etwa durch Anbringung einer Grußformel und/oder des eigenen Namens, aber auch durch einen bloßen maschinellen Zusatz wie „Ende der Nachricht“ ergeben. An diesem Punkt besteht ein nicht unerhebliches Risiko, da der Erklärungsinhalt mit dem Abschluss der Erklärung endet. Werden für den Vertrag wesentliche Regelungen erst nach diesem Abschluss angefügt – bspw. der Hinweis auf AGB oder ein in einer E-Mail selbst unterhalb der Signatur angefügter Vertragstext – so werden diese nicht Vertragsbestandteil. Sind die essentialia negotii ohne diese nicht einbezogenen Regelungen nicht bestimmbar, so ist der ganze Vertrag gem. § 125 BGB nichtig.

Das Urteil ist damit insbesondere für gewerbliche Vermieter von besonderer Relevanz, da die Schwelle zu einem „versehentlichen“ Vertragsschluss (etwa durch eine beauftragte Hausverwaltung, welche auch mit den Mietern kommuniziert) sehr niedrig ist. Doch auch der Auftraggeber einer Bauleistung muss aufpassen, nicht durch eine unbedachte E-Mail eine vergütungspflichtige Änderungsanordnung zu treffen.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Implementierung rechtssicherer Kommunikation.

Pascal Ansorge

Rechtsanwalt